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夙川東岸に隣接する邸宅街区・安井町

夙川河畔には、1160本の桜のある桜の名所であり、松が繁る。夙川の両岸には、邸宅地が広がる。
この夙川の東岸に隣接する町が、安井町。現地は、夙川河畔からへ5分(約400m)。

低層の戸建住宅が中心の美しい街並み景観が広がる、安井町

現地のある安井町は、夙川河畔から東に広がる、整然と碁盤の目状に区画整備された住宅街区。
夙川河畔へ5分(約400m)。阪急夙川駅 徒歩8分。阪急・JR・阪神3線3駅徒歩9分圏。

安井町。邸宅地の系譜

夙川邸宅地の歴史のなかで

1907年(明治40年)、阪神「香櫨園」駅の開業とともに、現在の阪急「夙川」駅西側(羽衣町、霞町、松園町、相生町、雲井町、殿山町)に開設した香櫨園遊園地。当時は、阪急線はなく、香櫨園駅を夙川沿いに上流に向かえば、遊園地、下流に向かえば、海水浴場であった。大正7年(1918年)、遊園地の丘を大神中央土地という不動産会社が宅地分譲。大正9年(1920年)、西宮第一耕地整理組合によって阪神本線以南の夙川西岸が、次に安井町を含む東岸が、西宮第二耕地整理として整備され、夙川河岸が宅地化される。

香櫨園遊園地時代の片鉾池。ウォータースライダーのほか、動物園や野球場などが設置された。

芦屋の六麓荘よりも古い歴史を持つ邸宅地

耕地整理によって美しく区画整備 された歴史的邸宅地・夙川東岸。

時代は、阪神間モダニズムの全盛期。夙川は邸宅地として注目され、宣教師や外資系銀行の社員住宅など、近代建築の洋館が建ち並ぶ街に生まれ変わる。安井町の位置する夙川河岸の省線(現在のJR)と阪急に挟まれた一角は、西宮第二耕地整理組合により大正10年(1921年)より区画整理がおこなわれ、大正13年(1924年)に碁盤の目のような整然とした街区へと生まれ変わる。この新しい街には早くからインテリや文人、ホワイトカラーたちが居を構えた。

香櫨園遊園地時代の片鉾池。ウォータースライダーのほか、動物園や野球場などが設置された。

阪神間邸宅地のなかでも、いち早く整備された夙川・安井町 | 1910年代前半:御影・住吉/ 苦楽園 > 1910年代後半:夙川西岸 (香櫨園遊園地跡) > 1921年~1924年:夙川東岸 (現・安井地区) > 1928年:芦屋・ 六麓荘

今もなお美しい整然とした区画の邸宅街区

耕地整理エリア概念図

耕地整理とその歴史的価値

いわゆる「夙川邸宅地」は、JR線(国道2合線)以北で苦楽園までの夙川の両岸であり、以南は「香櫨園」である。
旧・香櫨園遊園地エリアは、遊園地時代のままの起伏を生かして開発されたため、街区の内部は道路幅員が狭く、起伏がある。夙川東岸かつ阪急線北側に位置する大井出町や若松町、南郷町などは、西宮大社耕地整理組合によって昭和5年に整備が完了するが、すべての区画が碁盤目状に整備されているわけではなく、農地としても整備された地域である。
西宮市と芦屋市の山手幹線は平成11年から平成20年の整備されており、山手幹線を邸宅地としての基準にはできない。いわゆる「夙川」で、歴史的な意味で「邸宅地」と言えるのは、香櫨園遊園地跡地の夙川西岸がはじまりであり、次が、阪急線とJR線の間の夙川東岸の碁盤目状地域の安井町周辺となる。フラットで整然と区画整備された安井町周辺は、歩きやすく、車も使いやすく、暮らしやすい。

現地前の街並み

安井町。邸宅地の未来

西宮市全体、夙川エリア内でも厳しい地区計画。

近隣エリアの地区計画の中でも、規制が厳しい安井地区地区計画。

JR「西宮」駅南西地区の再開発エリア以外の近隣の地区計画は、基本的に住宅地として建築物の規制がある。
同じ夙川の地区計画である、④夙川霞・松園地区(霞町、松園町)や⑤夙川駅北東地区(結善町、大井出町、若松町)では、建築できる施設、最低の開発面積と500m²以上の高さなどの規制だけであるが、安井地区では地区内でエリアごとに細かく規制されている。
特に建石筋沿いを除く西部内層地区(安井町、平松町、千歳町、常盤町)では、緑化の妨げとなる構造物の建設が規制され、基本的には、生垣などを設ける必要があり、緑化に関する規制は、近隣では、このエリアだけである。

厳しい規制によって保たれる住環境

地区計画によって街並景観が守られる安井町周辺。

碁盤の目に整備された夙川東岸のJRと阪急に挟まれたエリアは、地区計画としては安井地区と呼ばれる。地区計画全体は、住宅地として安全・快適でゆとりと潤いのある良好な市街地の形成を目指したものである。特に、安井町の位置する西部市街地内層地区は、「戸建住宅を主体とした中低層住宅の形成を図る」地区として建築物の用途や高さ(敷地面積500m²以上の場合は12m以下)、最低敷地面積(90m²)などを規定。道路に面する部分には、生け垣やメッシュフェンスなど、街並み緑化の妨げにならない仕様が求められている。

地区計画とその将来的価値

東部地区はマンション街、中部地区は商業エリアであり、西部地区の中でも建石筋や山手幹線などの主要道路沿いではない「内層地区」は、戸建中心の中低層住宅の街並みを守るために厳しい制限が設けられており、将来に向けて、12m4階建以下の街並み景観が守られる夙川では他にはないエリアである。12m以下の建築制限は、4階が限界。今後、現地周辺は、4階以上の建物が建つことは、ほぼない。(東灘区や芦屋市や近隣などの地区計画のない高さ制限は、第3種高度地区の規制(15m以下)で、5階建まで建設可能。)

安井地区・西部市街地内層地区の建築規制:12m以下/4階建以下 | 第一種中高層住居専用地域・第3種高度地区:15m以下/5階建以下

3駅3路線徒歩9分圏内のポテンシャル

  • 阪急特急停車「夙川」駅 徒歩8分

  • JR「さくら夙川」駅 徒歩4分

  • 阪神特急停車「西宮」駅 徒歩9分

日々の生活の足として使いやすい阪急沿線。資産価値が上昇している、人気のJR沿線。駅前が充実し、阪神なんば線にも直結。新しい可能性が広がる阪神沿線。3路線が徒歩9分圏内となるポジションに位置する立地ポテンシャルは、非常に大きな魅力。

阪急「夙川」から「神戸三宮」駅まで2駅11分、「大阪梅田」駅まで4駅16分。阪神「西宮」駅から「武庫川」駅まで2駅5分という高い交通利便性を有する。ここ数年の公示価格の上昇率は、芦屋や御影などの邸宅地で、山手よりも駅近にシフト。JR沿線の人気・資産性は、近畿圏全体で上昇している。

西宮市で3駅3路線徒歩10分圏内となる新築分譲マンションは、2010年以来わずか4件。そのうち地下駐車場・全邸角住戸は本件のみ。※MRC調べ 2019年11月現在

※掲載の環境写真は、2018年9月・2019年5月に撮影したものです。※徒歩分数は80mを1分で算出(端数切り上げ)しています。距離は地図上の概測です。※徒歩分数は80mを1分で算出(端数切り上げ)しています。距離は地図上の概測です。※掲載の概念図は略地図につき、省略されている道路や建物等があります。

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